Адекватный ответ Республики Казахстан на ипотечный кризис

Современный кризис и его влияние на ипотечное кредитование

Такая тема, как реализация залогового имущества банками Казахстана, стала наиболее актуальна после кризиса 2008 года, который в свою очередь достался нам вследствие ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, а также в результате возникшего там дефолта по ипотечным долгам. Несмотря на то что проблемы с ипотечными долгами стали лишь одной из многих причин современного кризиса, тем не менее, эта проблема не могла не привлечь к себе пристального внимания во многих развитых странах.

Соответствующую реакцию на эту проблему можно наблюдать и в Республике Казахстан, где на разных уровнях разрабатывались и обсуждались проблемы усовершенствования взаимоотношений по ипотечному кредитованию. В результате Агентством Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций было предложено свое видение возникшей проблемы, которое отобразилось в виде Закона Республики Казахстан от 15 марта 2010 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов».

Причина такой реакции и необходимости создания указанного законодательного акта заключается в срочной необходимости снизить напряженность в обществе. Существующие до этого права кредитора реализовывать жилье, начислять неограниченный размер неустойки вызывали возмущение и острое чувство несправедливости, делая самого кредитора в глазах людей практически мошенником. Поэтому законодатель решил усилить механизмы защиты прав потребителей таких финансовых услуг.

Несмотря на возникшие трудности и проблемы, которые вызвал кризис, сделки с недвижимостью остаются достаточно популярными. На покупку жилья продолжают выдаваться кредиты, и чем больше страна выходит из кризиса и успешнее решаются проблемы, которые он вызвал, тем более активно берутся такие кредиты.

Однако банк такие кредиты выдает, как правило, под обеспечение недвижимым имуществом. И если заемщик аккуратно и добросовестно выполняет взятые на себя обязательства, то как следствие этого, действие договора залога прекращается.

Если заемщик не соблюдает взятые на себя обязательства, выплачивает взятый им кредит не в полном объеме, не в срок, либо совсем прекращает выплаты по кредиту, кредитор имеет все основания компенсировать свои потери за счет заложенного имущества.

В этом и заключается основной принцип в реализации залогового имущества, который практикуется банками Казахстана.

Основные виды залога

Оформляя кредит и составляя договор, можно столкнуться с двумя видами. Первый из них, который менее распространен и применяется неохотно, это заклад. В этом случае недвижимость, которая находиться в залоге, полностью передается в распоряжение (или владение) банка. Если такая недвижимость и остается у заемщика, то находиться, что называется под замком и печатью. Проще говоря, если вы покупаете недвижимость и оформляете с кредитором такой вид залога, то до погашения кредита пользоваться такой недвижимостью не сможете. Это накладывает серьезные трудности.

В большинстве случаев недвижимость приобретается, для того чтобы решить ряд проблем, в особенности жилищных. Представляется сомнительной выгодой выплачивать проценты по кредиту и само тело кредита, при этом не пользоваться приобретением. Разве что если приобретаемое жилье ежемесячно растет в цене, и приобретая его сегодня, по истечению выплаты обязательств по кредиту, вы экономите крупную сумму денег. Однако после кризиса 2008 года тенденции такого роста цен на недвижимость не просматриваются.

Именно по этим причинам предусмотрен и второй вид залога – ипотека. Оформляя ипотеку, заемщик имеет право распоряжаться заложенной недвижимостью, хотя и есть определенные ограничения. Но это не мешает пользоваться залогом, извлекать из него некоторые ощутимые выгоды. В этом и заключается превосходство второго вида залога перед первым. Сегодня он наиболее распространен и устраивает обе стороны.

Во всех видах залога распоряжаться, производить отчуждение, сдавать в аренду заложенное имущество заемщик может только с разрешения банков. Кроме того, кредитор вправе оставить письменное распоряжение на случай своей смерти относительно заложенного имущества, то есть завещать его. Получив соответствующее разрешение от банка, вы даже можете продать заложенное имущество другому лицу. При этом, право залога будет сохранять свою действительность, и уже новый владелец будет нести ответственность по вашим обязательствам перед кредитором.

Если заемщик не выполняет взятых на себя обязательств

Как указывалось выше, в том случае когда заемщик не выполняет взятые на себя обязательства по кредиту, банки могут удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Производится это как в судебном, так и во внесудебном порядке, если такой порядок предусмотрен договором по залогу, а также законодательством.

Особое отношение у законодателя к реализации заложенной недвижимости. Это вполне справедливо, потому что Конституция Казахстана определяет одним из основных и неотъемлемых прав для граждан страны – право на жилье. Поэтому порядок реализации заложенной недвижимости установлен и регулируется Законом республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», а также Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Как банки могут реализовать ипотеку во внесудебном порядке, если заемщик не выполняет взятые на себя обязательства? Подобная реализация предусматривается статьей 24 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества». Осуществляется такая реализация через проведение торгов на заложенное имущество. В договоре ипотеки может быть определено доверенное лицо, которое в таких случаях и занимается организацией подобных торгов реализуемого имущества. Если доверенное лицо в договоре не было определенно, то кредитор, являясь залогодержателем, назначает его.

Но в таком вопросе, как реализация ипотеки во внесудебном порядке необходимо понимать, что законодатель предусмотрел и случаи, исключающие такой порядок реализации. В самом начале был упомянут Закон Республики Казахстан от 15 марта 2010 года. Данным Законом вводилось ряд запретов, в том числе и на внесудебную реализацию залогового имущества, если один из собственников такого имущества не дает письменного согласия на его реализацию во внесудебном порядке.

В другом случае нельзя реализовывать залог в таком порядке, если для его ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, а оно получено не было. Это подходит в тех случаях, когда один из собственников несовершеннолетний, а вопрос с ипотекой не был согласован с органом опеки.

В третьем случае запрещено производить реализацию недвижимости, которая являлась предметом ипотеки, если такая недвижимость представляет культурную ценность для общества.

Как решается вопрос с реализацией залогового имущества через суд?

Если банк сталкивается с одним из этих случаев, то он вынужден обращаться в суд и по соответствующему решению суда взыскать на заложенное имущество. Но кредитор может и получить отказ на обращение о взыскании. Происходит это в тех случаях, когда должник допустил незначительное нарушение взятых на себя перед кредитором обязательств. Такой вариант событий вполне реален, если суд посчитает, что размер требований залогодержателя и реализуемое имущество несоразмерны.

В противном случае когда иск залогодержателя удовлетворен, реализация ипотеки производится на основании его решения, и регулируется статьей 21 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества». Подобная реализация происходит с публичных торгов, порядок которых урегулирован процессуальным законодательством.

Принимая решение о взыскании на недвижимое имущество, суд в своем решении должен определить начальную продажную цену этого имущества, которая будет установлена при его реализации с торгов. По решению суда банк сможет получить указанные в иске денежные средства только после того, как по завершению реализации залога из вырученных средств будут уплачены расходы на охрану и реализацию заложенной недвижимости.

Несмотря на то что реализация залогового имущества банками Казахстана в последнее время, начиная с 2009 года, детально регулируется законодательством Республики, стоит понимать, что вопрос этот достаточно сложный. И если банки имеют штат подготовленных юристов, то заемщики в лице простых граждан остаются один на один со своими проблемами, а потому и требуют квалифицированной помощи со стороны профессионалов.

Выше упоминалось, что суд вправе отказать в иске кредиторов о взыскании на заложенное имущество, если заемщик допустил незначительные нарушения взятых на себя перед кредитором обязательств. Это так. Но на практике определение степени таких нарушений вызывает серьезные споры среди практиков, что оставляет за кредитором все шансы в суде доказывать свою правоту и обоснованность своих требований. В таких случаях заемщик защитить свои интересы может исключительно с помощью профессиональной юридической помощи.