Залоговое имущество банков: условия и процедура продажи

Предоставление имущества в качестве залога с целью обеспечения обязательств по кредиту

Кредитование прочно вошло в экономику современной России, причем его распространенность сегодня высока в самых различных сегментах. Так, физические лица часто прибегают к приобретению в кредит бытовой техники и автомобилей, жилых помещений и компьютеров.

Юридические лица привлекают заемные средства для приобретения офисной техники, коммерческих площадей, пополнения оборотных средств, покупки машин и оборудования. Спектр ситуаций, в которых организация или частное лицо может нуждаться в кредитных средствах, настолько широк, что в последние годы в Российской Федерации уже стали появляться специализированные банки, предоставляющие отдельные виды займов.

Тем не менее, и в популярных розничных банках, и в крупных специализированных финансовых учреждениях получение в кредит значительной суммы денежных средств потребует прохождения достаточно сложной процедуры оформления такого кредита. Потенциальному заемщику обязательно потребуется представить документы, подтверждающие его платежеспособность. В их число могут войти справки об уровне доходов, полученные на основном и дополнительном местах работы, документы, подтверждающие наличие других доходов. Кроме того, если уровень доходов заемщика будет признан недостаточным, при покупке особенно дорогостоящего товара или в других случаях, по усмотрению банка может потребоваться предоставление залога.

Имущество, которое может быть использовано в качестве залога

В настоящий момент процедура предоставления залога регулируется Законом Российской Федерации № 2872-1 от 29 мая 1992 года “О залоге”. Однако с 1 июля 2014 года он утрачивает силу в связи со вступлением в действие Федерального закона № 367-ФЗ от 21 декабря 2013 года “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации”. Этот документ содержит некоторые изменения в отношении процедуры предоставления и использования залога, однако в целом сущность его понимания сохраняется.

Залог представляет собой предмет, вещь или ценность, которая должна служить обеспечением обязательств заемщика по полученному кредиту или займу.

В случае, если последний оказывается неспособным исполнить свои обязательства в соответствии с условиями заключенного договора, права на имущество, фигурирующее в этом документе в качестве залога, перейдут к лицу или учреждению, выдавшему заем. При этом такое лицо будет иметь приоритетное право на получение такого имущества в сравнении с другими кредиторами в случае, если претензии таковых будут иметь место. При этом порядок использования залога в процессе погашения долгового обязательства плательщиком регулируются условиями договора, заключенного между ним и заимодавцем.

В качестве залога, в соответствии с положениями действующего законодательства, могут быть использованы любые предметы, вещи или ценности, имеющие значимость и могущие быть реализованы на рынке. Так, получатель кредита может предоставить автомобиль, ценные бумаги, недвижимое имущество или другие ценные предметы.

Например, приобретая квартиру с привлечением ипотечного кредита, заемщик может предоставить обеспечение сделки с тем, чтобы получить большую денежную сумму в качестве кредита, которая, в свою очередь, позволит ему приобрести жилье большей площади. В такой ситуации он может оформить залог на другую принадлежащую ему квартиру, которая будет рассмотрена банком в качестве дополнительного обеспечения.

В соответствии с законом порядок использования, прописанный в соглашении между сторонами, является приоритетным по отношению к законному алгоритму. Так, например, стороны могут договориться, что до наступления момента истребования залога заимодавцем залогодатель может пользоваться данным имуществом без ограничений. Возможна и обратная ситуация, если в соответствии с условиями договора на период исполнения должником своих обязательств имущество, предлагаемое им в качестве их обеспечения, физически передается кредитору и остается у него до момента полного погашения долга.

Процедура реализации залогового имущества банков: основные условия

Таким образом, вещи, предметы или ценности, предоставляемые банку в качестве обеспечения исполнения своих обязательств заемщиком, могут вплоть до исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору лишь формально фигурировать в соглашении между сторонами, а затем, когда кредит будет погашен, остаться в собственности заемщика. Однако в случае, если ситуация будет складываться неблагоприятным образом, и получатель кредита не сможет своевременно погашать его в соответствии с условиями соглашения, банк будет вынужден прибегнуть к дополнительной страховке, которой он обеспечил себя при заключении договора: им будет осуществлена реализация залогового имущества.

Тот же Закон Российской Федерации № 2872-1 от 29 мая 1992 года “О залоге” устанавливает основные положения о порядке обращения взыскания на залоговое имущество в случае, если заемщик не в состоянии исполнить взятые на себя финансовые обязательства. Так, в соответствии со статьей 23 данного нормативно-правового акта заимодавец вправе в полном объеме удовлетворить имеющиеся у него финансовые претензии к получателю кредита, включив в итоговую сумму не только основную сумму кредита, но и проценты, штрафы и пени, подлежащие уплате должником в соответствии с условиями договора. Однако необходимо понимать, что фактически банк не заинтересован в физическом получении квартиры, дома или автомобиля, который был предоставлен в залог плательщиком при оформлении документов. Поскольку банк является финансовым учреждением, его в первую очередь интересует получение самых ликвидных активов – денежных средств.

Реализация имущества по соглашению между банком и должником

Превратить заложенное имущество в деньги в соответствии с действующим законодательством банк может несколькими основными способами. Первый из них – внесудебная реализация, самый щадящий способ для плательщика: он может быть использован в случае наличия взаимной договоренности между ним и банком о реализации собственности, оформленной в залог. К внесудебной реализации залога можно прибегнуть в случае, если заемщик предполагает, что в ближайшем будущем окажется не в состоянии исполнять взятые на себя финансовые обязательства, но пока не будет допуска просрочки очередного платежа. Кроме того, вариант внесудебной реализации залога может быть использован и в случае, если плательщик решил по тем или иным личным причинам сознательно и добровольно отказаться от выполнения обязательств по кредиту, пожертвовав при этом имуществом, предоставленным в качестве обеспечения из выполнения.

В такой ситуации банковское учреждение и плательщик могут совместно принять решение о внесудебной продаже собственности на рынке с использованием имеющихся у них для этой цели каналов. Чаще всего в такой ситуации информация о продаже актива появится на официальном сайте банка: таким образом, в первую очередь эти сведения будут доступны его постоянным клиентам. Кроме того, банк и плательщик по согласованию могут использовать другие способы поиска покупателей на рынке, например, посредством личных связей плательщика. При этом если последний в течение периода поиска покупателя на имущество продолжает исправно осуществлять платежи в соответствии с условиями договора, банк будет более заинтересован не в скорейшей продаже этой собственности, а в более высокой цене ее реализации на рынке, которая позволит заемщику покрыть все расходы, связанные с полученными кредитом. Этого будет желать и заемщик, который не заинтересован в том, чтобы после внесудебной реализации данного имущества у него остались какие-либо непокрытые долговые обязательства перед банком.

Процедура наложения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке

Если же получателем кредита уже допущены просрочки по обязательным выплатам, банк имеет полное право обратиться в судебные органы для наложения взыскания на залоговое имущество. Важно при этом иметь в виду, что именно обращение в суд по умолчанию является необходимым условием легитимности процедуры наложения такого взыскания. Иначе говоря, банк не вправе самостоятельно реализовать данную собственность, не имея на то судебного предписания: в противном случае такая сделка может быть оспорена залогодателем. Вместе с тем, если возможность осуществления этой сделки во внесудебном порядке предусмотрена условиями договора, заключенного между сторонами, она будет считаться легитимной и при отсутствии судебного решения.

Главное отличие этих двух сценариев, реализующихся при наличии и отсутствии решения суда, заключается в самой процедуре продажи арестованного имущества, выступающего в качестве обеспечения по договору предоставления займа или кредита. Так, если она реализуется во внесудебном порядке, поиск покупателя, заключение и сопровождение сделки на рынке, другие процедурные вопросы будут возложены на представителей финансового учреждения. В случае же, если такая сделка производится на основании судебного решения, обязанность организовать торги в отношении арестованного имущества возлагается на судебных приставов.

Служба судебных приставов, получившая решение суда о наложении взыскания на изъятое приставами имущество, организует публичные аукционы по продаже залогового имущества, которые, в свою очередь, регламентируются Федеральным законом № 229-ФЗ от 2 октября 2007 года “Об исполнительном производстве”. Данный нормативно-правовой акт и другие законы Российской Федерации устанавливают, что такие торги должны проводиться в форме аукциона по реализации арестованного имущества, причем каждый участник должен внести залог. Его размер не может превышать 5% от начальной установленной цены реализуемого имущества.

Начальная цена продажи при реализации залога путем организации публичных торгов определяется в ходе предшествовавшего этой процедуре судебного слушания. В ходе него истец, в роли которого выступает банковское учреждение, обыкновенно предоставляет документ об оценке стоимости активов на рынке, подготовленный независимой компанией-оценщиком. Суд, рассмотрев предоставленные свидетельства, принимает решение о степени справедливости данной оценки и, в случае признания ее адекватной, выносит решение об определении начальной стоимости собственности в процессе реализации на публичных торгах.

В случае, если в ходе первого этапа торгов осуществить реализацию имущества судебным пристава не удалось, будет назначен второй этап торгов. При этом для того, чтобы обеспечить большую привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей, цена продажи в ходе второго этапа аукциона залогового имущества будет снижена на 15%.

Переход права на реализуемое имущество

В случае, если в ходе торгов появляется физическое или юридическое лицо, которое интересует покупка изъятого объекта, организатор торгов в сроки до пяти рабочих дней с момента получения его заявки должен заключить с ним договор купли-продажи. В те же сроки такое лицо обязано внести сумму, которая была определена в качестве итоговой стоимости по данной покупке в ходе публичных торгов.

Вместе с тем, нужно помнить, что требования финансового учреждения, по иску которого было наложено взыскание на предмет залога, подлежат удовлетворению лишь в объеме финансовых претензий, обусловленных заключенным между ним и получателем кредита договором. В случае, если денежная сумма, полученная в результате организации публичных торгов, превышает объем финансовых требований, выдвигаемых заимодавцем, оставшаяся сумма должна быть передана залогодателю. Например, если долг заемщика по ипотечному кредиту с учетом всех процентов и штрафов составлял 2,5 миллиона рублей, а квартира, являвшаяся залогом в соответствии с условиями кредитного договора, была реализована за 3,5 миллиона, оставшийся после погашение долга перед банком 1 миллион рублей должен быть передан залогодателю, то есть заемщику по ипотечному кредиту.

Наконец, в случае, если в ходе нескольких этапов публичных торгов имущество не удалось реализовать, право собственности на него перейдет к кредитному учреждению, выдавшему заем, в счет погашения обязательств плательщика по нему. Тем не менее, как уже упоминалось, банк не заинтересован в постановке таких активов как квартиры, автомобили, дома и подобные объекты на свой балансовый учет, поскольку он не является специализированным учреждением по реализации такого имущества. Поэтому для того, чтобы продать их и выручить необходимые денежные средства, банку может потребоваться привлечение сторонних организаций, а значит, трата дополнительных финансовых и временных ресурсов.

Кроме того, принятие подобных активов на баланс финансового учреждения в соответствии с требованиями законодательства влечет за собой необходимость формирования резервов, что, в свою очередь, приводит к изъятию этих средств из оборота финансового учреждения, уменьшая его потенциальную прибыль от использования их на рынке.