Бесплатная консультация юриста по телефону:



Какие последствия имеет банкротство застройщика в судебной практике?

В последние годы участились случаи возникновения банкротства генерального застройщика или подрядчика, но сразу отчаиваться не стоит. Необходимо основательно рассмотреть все подробности дела и начинать действовать незамедлительно. Сама процедура признания застройщика банкротом очень сложная, этапы регулируются действующим законодательством – ГК России, федеральным законом «О несостоятельности», законом «Об участии в долевом строительстве …».

Банкротство

Начало защиты законных прав

Первым делом следует получить определение о начале процедуры банкротства, его выносит арбитражный суд.

При наличии такового заключения все последующие заявления в суды общей юрисдикции не имеют продолжения и результата никакого не принесут.

Все разбирательства по поводу банкротства подведомственны арбитражному суду. Здесь решаются дела о возможных спорах дольщиков, порядок взыскания долгов. В процессе разбирательства все спорное имущество, принадлежащее юридическому лицу-банкроту, войдет в конкурсный объем и будет реализовано для дальнейшего закрытия задолженности перед кредиторами. Но следует учитывать, что продажа будет происходить по заниженной цене, поэтому получить возмещение в полном объеме вложенных средств вряд ли удастся.

Закон о банкротстве

Необходимо обратиться с заявлением о внесении изложенных требований в реестр кредиторов. Именно такой путь выбирают многие собрания дольщиков, они организовывают строительные кооперативы и совместно достраивают жилой объект.

Другой путь применим для такого сценария: у жилого объекта имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, процесс признания банкротства еще не начат, квартира, как отдельное имущество, передано уже собственнику по акту приема-передачи. В таком случае следует обращаться в районный суд.

Кто может признать банкротом компанию застройщика

Обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании данной компании-застройщика банкротом может любой участник долевого строительства. Для этого должно быть вынесенное судебное решение о взыскании в его пользу вложенных средств. Решение может быть вынесено после завершения 3-хмесячного срока после возникновения задолженности, общая сумма для вынесения такого решения должна составлять не менее 100 тыс. рублей.

При наличии таких моментов каждый дольщик вправе обратиться в суд, и судебная система поможет вернуть свои сбережения. Поскольку учредители и владельцы компании не заинтересованы в возбуждении судебной процедуры и признании компании-застройщика несостоятельной, они приложат гораздо больше усилий погасить и устранить возникший конфликт за счет другого имеющегося имущества.

Юридические аспекты действующего законодательства

Судебное разбирательство Вышеперечисленные законы не разделяют права дольщиков, инвесторов и других кредиторов, поэтому имеются некоторые недочеты в плане перехода права собственности к новым владельцам.

Стоить выделить вопросы в судебной практике, которые имеют рад особенностей.

Возможность достройки жилого дома, введение его в эксплуатацию не урегулированы действующими законодательными нормами. На фоне социального фактора происходит неоднократное нарушение всей процедуры и судебная практика изобретает различные механизмы удовлетворения всех требований дольщиков, такие меры порой граничат с нарушением закона.

Происходит передача недостроенного дома в руки нового застройщика, строительство продолжается за счет поступления новых средств, происходит ущемление интересов других кредиторов, заключаются договоры о возможности достройки в ущерб кредиторам, имеющим более скромные требования.

Судебная практика не имеет четкой структуры передачи жилого помещения и распределения между участниками строительства. Но закон имеет четкие указания, что все участники подобных взаимоотношений защищаются в равной степени: частные лица, заявляющие требования на передачу им в собственность жилплощади, и граждане, заявляющие только денежные требования. Они в равной степени имеют одинаковые права участвовать в собрании всего строительного кооператива, влиять на его деятельность путем общего голосования, получать квартиры и исполнять ряд других прав.

Рыночная стоимость жильяНо и между собой они немного отличаются в объеме своих требований: кредиторы, имеющие денежные требования, в процессе реализации своих прав перевешивают вкладчиков, поскольку рыночная стоимость жилья с течением времени повышается, одновременно повышается и сумма денежных вложений. Но право голоса остается равным у этих двух категорий вкладчиков.

Передача в собственность целого жилого комплекса группе дольщиков в значительной степени превышает сумму их вложений. Этот момент законодатели тоже затронули в нормотворческой деятельности и установили максимальный размер передаваемого на достройку имущества.

При значительном превышении размера конкурсного имущества требуется дополнительное согласие кредиторов следующей очереди на такие действия. В судебной практике в последнее время встречается своеобразный подгон заявленных требований с размером передаваемого имущества, что, конечно, не очень законно (даже со стороны судебной практики).

Залоговое имуществоЕсли признание застройщика банкротом и оформление залога на недвижимое имущество (недостроенный жилой комплекс или земельный участок) уже произошло, то все участники долевого строительства не смогут даже надеяться на получение компенсации в полном объеме.

Поскольку залогодержатель вправе получить более 60% от реализованного жилого комплекса. Такое же право сохраняется за ним и при передаче незавершенного строительства на достройку и проведение завершающих отделочных работ.

При подписанном передаточном акте и наличии разрешения ввода в эксплуатацию для застройщика появляется возможность незаконного требования у дольщиков доплаты за переданное имущество.
На основании закона о банкротстве судебная практика арбитражного суда может признать право собственности за дольщиком без осуществления таковой.

В данное время часто встречаются прецеденты о незаконных требованиях за оформление передаточного акта задним числом баснословно неоправданных доплат.

Новые законодательные акты

ДокументыС введением новых законодательных инициатив – закона о несостоятельности, обязательном страховании ответственности застройщиков – сохраняются актуальные проблемы и на данный момент.

Судебная практика не имеет четкой схемы, не разработаны карательные механизмы и отсутствует запланированная работа всех действующих органов, поэтому заставить работать все недобросовестные компании в рамках нового законодательства невозможно, они все равно будут искать пути обхода.

Большой промежуток времени прошел с момента выдачи разрешения на строительство. Основная часть выдавалась еще в начале 2000 гг.

Присутствует большой процент злостных неплательщиков, и деятельность их застрахована, процедура банкротства начата в законном порядке, но оплаты кредиторам так и не были произведены.

В данной ситуации очень сложно гарантировать возмещение их вложений путем передачи им в собственность недвижимости, поскольку на завершающей стадии признания застройщика банкротом все имущество включается в единый имущественный комплекс, ему присваивается статус конкурсного имущества и предстоит процедура реализации с торгов. Все существенные моменты прописаны в законе о несостоятельности.

Строящийся домПоложительные тенденции стали наблюдаться в процессе защиты законных интересов дольщиков и признания за ними прав собственности на незавершенные объекты с принятием Определения ВС РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

В данном заключении Суд определил необходимость выполнения всех обязательств, поскольку объекты неоконченного строительства согласно ст. 130 ГК относятся к недвижимому имуществу. А содержание ст. 128 ГК говорит о том, что это – сфера уже гражданского права. И отказ в одностороннем порядке от выполнения взятых обязательств недопустим. Поэтому дальнейшее регулирование отношений застройщика и дольщиков относится к сфере гражданского права. Поэтому гражданин, полностью выполнивший все требования застройщика и условия договора, вправе требовать и надеяться на соответствующее исполнение с другой стороной ее обязательств.

Граждане имеют право обращения в судебные инстанции с требованием признания за ним определенной доли в общей долевой собственности недостроенного объекта недвижимости.

Моменты, на которые необходимо обратить внимание перед обращением в суд:

  1. Исковое заявление о признании права частной собственности на определенный размер доли в имущественном комплексе необходимо направлять в местный районный суд, а не арбитражный. Место подачи определяется местонахождением недостроенного объекта.
  2. Подача иска оправдана до начала процедуры банкротства. Иначе у суда есть право оставить иск без рассмотрения или отказать в удовлетворении изложенных требований.
  3. В иске следует максимально точно изложить свои требования, т.е. уточнить, какая именно квартира лежит в основе иска. Определение доли в виде дробного выражения затруднит идентификацию спорного имущества при его достройке.
  4. Повышает шансы на успешное рассмотрение дела большая степень готовности жилого дома на момент рассмотрения дела. Дополнительным перевесом в сторону истца могут быть документы, определяющие обособленность объекта: технический паспорт, кадастровый номер и паспорт, экспертное заключение, включающее полное описание квартиры.

http://youtu.be/zAtEQ7v1jgc

Факты, подтверждающие отказ застройщика исполнить свои обязательства, – просрочка строительства, затягивание сроков сдачи объекта, письменные ответы застройщиков на обращения дольщиков. На данном этапе следует поспешить, чтобы банкротство застройщика не было признано.

На фоне подобных споров повышается востребованность специалистов и юристов, которые в значительной степени облегчают процесс перехода права собственности от недобросовестного застройщика индивидуальным вкладчикам – дольщикам.

Top
×