Продажа и купля имущества под залогом

Как выгодно приобрести залоговое имущество

Самое важное обстоятельство для продажи залогового имущества: прозрачные условия покупки и оптимальная цена (согласование с держателем залога) с последующими гарантиями использования безопасно бывшего залогового имущества.

Оптимальная или выгодная цена как понятие для продавца и покупателя имеет абсолютно различные значения. Для продавца более всего близко использование понятия «оптимальная цена», то есть что-то среднее на рынке. А «выгодная цена» для продавца может обернуться не только потерей моментально финансовых средств, а еще, возможно, дополнительной финансовой нагрузкой на некоторый период времени в будущем.

Ценообразование при продаже или покупке залоговых квартир и автомобилей, а также спецтехники, оборудования и долгов (прав требований) немного отличается от обычного механизма формирования цен на разные товары. Главное отличие в том, что кроме обычных факторов влияют на формирование цены еще и специфические:время просрочки по кредитному договору, наличие запретов и других обременений на распоряжение имуществом, окончание времени исковой давности, общая сумма просрочки по кредитному договору, этап взыскания по финансовому договору и некоторые другие.

Основная цель при этом: необходимость наибольшего притока потенциальных клиентов или мониторинга оценочной стоимости объектов, которые планируются к продаже, независимо от этапа взыскания (судебная, досудебная, арбитражное производство, исполнительное производство).

Главные факторы, которые влияют на эффективность процесса продажи

• срок реализации;
• стоимость;
• стадия взыскания долга (пени, дисконты, заключение мирного соглашения, штрафы);
• территориальность;
• ясность условий продажи и публичность предложения ;
• специфичность продаваемого объекта;
• контактируемость участников процесса продажи.

Ценообразование является отражением достигнутых компромиссов между сторонами сделки. Оно связано со многими факторами. Механизм контроля за изменением цены обеспечивает возможность контролировать снижение стоимости объектов, ведь с учетом вышеперечисленных факторов и сложностей процесса поиска эффективного решения, выхода из кризиса первоначальная стоимость (цена) объекта может быть значительно завышена. В этом случае только время и контроль и предложения цен обеих сторон помогут образовать оптимальную цену для продажи.

Для выгодной покупки имущества под залогом нужно:

• избрать интересующий объект;
• связаться с указанным в объявлении лицом и уточнить детально все по свойствам имущества, условиям сделки по продаже, возможностям просмотра;
• торговаться, а если невозможно договориться об оптимальной цене реализуемого объекта, подписаться на изменение по объекту цены;
• регулярно получать актуализированную информацию об изменении цены или перевода на другую стадию объекта (с мониторинга на продажу).

Как продать выгодно различные виды залогового имущества конфиската

Как эффективно и оптимально продать залог? В случае, когда заемщик решает погасить просроченную задолженность в счет продажи залоговой квартиры или залогового автомобиля, процесс реализации начинают с обсуждения цены продажи залогового имущества с кредитором. Если стоимость обеспечения залогом покрывает сумму просроченной задолженности, то продажа не вызывает особенных проблем, так как в таком случае заемщик просто должен определиться в цене и отыскать потенциального покупателя. А если прогнозируют невозможность покрыть сумму просроченной задолженности в счет продажи залогового имущества, отыскать компромисс для заемщика и кредитной организации становится сложнее.

Есть множество различных условий по обращению взыскания без суда на предмет залога в кредитных договорах различных кредитных учреждений, но определение стоимости при этом в общем случае исходит из такой логики: заемщик обязан стремиться продать как можно выгоднее залоговое имущество, он при этом должен покрыть перед кредитным учреждением свои финансовые обязательства максимально. Кредитное учреждение, в свою очередь, заинтересовано в наиболее скором закрытии просрочки, а это расходится несколько с понятием «получение при продаже максимальной цены». Далее сторонами (кредитор и должник) проводится мониторинг цен на аналогичную недвижимость или транспорт, а если необходимо, оформляется в оценочную компанию поручение для составления отчета про оценку рыночной стоимости залогового имущества. При оценке стороны получают «вилку» стоимости объекта: от рыночной до ликвидационной, и при переговорах определяют границу, с которой можно начать процесс реализации.

Внесудебное обращение взыскания на залоговое имущество при этом может быть заключительной стадией этого процесса.

Публичный характер реализации и ясность условий сделки гарантируют для обеих сторон максимальную эффективность при решении данных проблем. Если найден компромисс и постепенно при поиске покупателей цена располагается в допустимом финансовом диапазоне, то переход на стадию исполнительного производства или судебную стадию обязательства не добавит больших расходов (максимум оплата госпошлины и 7 процентов исполнительского сбора). Но нужно помнить, что чем дольше продолжается продажа, тем больше теряют обе стороны.

Таким образом, для эффективной (оптимальной) продажи нужно:

• разместить объявление в газетах или интернет-изданиях с подробным описанием и лучше с фотографиями;
• указывать по возможности мобильные телефоны работников кредитного учреждения и заемщика для предотвращения утери входящих звонков. Хорошо, если по этим телефонам можно будет дозвониться до работников кредитных учреждений или заемщика в выходные дни и вечернее время (особенно, по дорогостоящим объектам). Внимание! Если в объявлении указывают телефоны только колл-центра кредитного учреждения, эффективность связи с потенциальными покупателями резко падает;
• при изменении контактной информации сразу же корректировать ее в объявлении;
• при осмотре объектов с потенциальными покупателями рассказать о порядке продажи залогового имущества, алгоритме, установленном в кредитном учреждении, и других специфичных вопросах для избежания формирования у потенциального покупателя мнения о неосведомленности работников по этим вопросам;
• изменять, добавлять информацию в карточках объявлений про изменение цен на объекты, подачу документов в суд, получение исполнительных документов, даты назначения торгов и дисконтов при отмене торгов и других важных изменениях.

При соблюдении перечисленных выше условий вероятность проводить эффективную продажу имущества сильно увеличивается.

Порядок продажи залогового имущества

Общая схема продажи залогового имущества

Полезная информация, помогающая понять, как психологическое состояние (настроение) заемщика зависит от этапа кризисной ситуации, а также обсудить общую схему продажи залогового имущества:

1. У заемщика появляется желанный объект (квартира, автомобиль, оборудование или так далее).
2. Финансовая невозможность оплачивать кредит.
3. Консультация с экспертами кредитного учреждения, юристами и так далее.
4. Принятие решения начать мониторить цены и определить стоимость имущества.
5. Информировать потенциальных покупателей о реализации имущества при помощи объявлений.
6. Продажа залогового имущества и частичное или полное закрытие просроченной задолженности.

Сравнение изменения настроения заемщика

Сравнение изменения психологического состояния заемщика показывает ухудшение настроения заемщика, когда тот оказывается в кризисной ситуации, и его улучшение при выходе из кризиса.

1. Получение кредита. Настроение: Отличное.
2. Достижение цели (проживание в квартире, езда на автомобиле, развитие бизнеса предпринимателя или юридического лица, пользование деньгами и так далее). Настроение: Отличное.
3. Привыкание к состоянию удобства и комфорта. Настроение: Хорошее.
4. Расход наличных денег, полученных в кредит или износ имущества (дорожно-транспортное происшествие, отсутствие на КАСКО денег, невозможность оплачивать ипотеку и начало просрочки платежей). Настроение: Удовлетворительное.
5. Первый звонок с вопросом о причинах просрочки из кредитного учреждения и просьба оплатить своевременно задолженность. Настроение: Удовлетворительное.
6. Второй звонок с той же просьбой из кредитного учреждения (об оплате задолженности), однако уже более настойчиво. Настроение: Неудовлетворительное.
7. Долгие размышления и принятие решения продать залоговое имущество. Настроение: Удовлетворительное.
8. Процесс определения стоимости продажи залогового имущества: размещение информации в рекламных источниках, заключение с комиссионерами или риэлторами договоров. Настроение: Удовлетворительное.
9. Продажа залогового имущества и избавление от просроченной задолженности частично или полностью. Настроение: Хорошее.
10. Осознание необходимости обратиться своевременно к специалистам для получения консультации при финансовой нестабильности или кризисе. Настроение: Хорошее.

Это сравнение показывает, как может изменяться настроение заемщика на разных стадиях кредитно-финансовых отношений. Для кредитора и заемщика весьма важно попытаться отыскать взаимовыгодное решение, просчитав все доступные варианты выхода из кризиса.